Uitponding bij Westonbay Amsterdam in Rijsenhout: mogelijke risico’s voor de toekomst van het resort

Met de plannen voor het luxe resort Westonbay Amsterdam in Rijsenhout rijst de vraag of de gekozen financieringsstructuur – uitponding – toekomstbestendig is. Vooral in een gebied dat pal naast Schiphol ligt en kampt met geluidsbelasting en een beperkte toeristische aantrekkingskracht.

Wat betekent uitponden bij een recreatiepark?
Uitponden betekent dat de ontwikkelaar van een vakantiepark niet eigenaar blijft van het park, maar de individuele recreatiewoningen verkoopt aan particulieren of investeerders. De verkopende partij (projectontwikkelaar) verdient direct bij verkoop van de kavels en woningen en hoeft zich niet langdurig te binden aan exploitatie of onderhoud van het park.

Voordeel voor de ontwikkelaar:
• Directe financiële opbrengst bij verkoop.
• Beperkte verplichtingen voor onderhoud en toekomstig beheer.
• Risico’s worden verschoven naar de individuele eigenaren.

Risico’s voor Westonbay Amsterdam en investeerders
Hoewel uitponden op korte termijn aantrekkelijk lijkt, zijn er voor Westonbay Amsterdam op lange termijn forse risico’s verbonden aan deze keuze:

1. Verplichte structurele inkomsten voor toekomstig onderhoud en revitalisering
Experts in de recreatiesector benadrukken dat een resort als Westonbay een meerjarige onderhoudsbegroting (20 jaar horizon) nodig heeft. Alleen zo kunnen noodzakelijke vernieuwingen en aanpassingen aan veranderende recreatietrends worden betaald.
• Risico: Zonder verplichting tot verhuur en gegarandeerde inkomsten ontstaat onvoldoende financiële basis voor groot onderhoud en revitalisering.
• Vastgoedeigenaren die zelf gebruiken, dragen mogelijk niet genoeg bij, waardoor het park sneller veroudert.

2. Bindende jaarlijkse inleg ontbreekt vaak bij uitponden
Een gezonde onderhoudsreserve vraagt om een jaarlijkse inleg door alle eigenaren. In een uitpond-constructie ontstaat al snel ongelijkheid:
• Senioren of eigenaren die het huis vooral privé gebruiken, hebben minder belang bij dure herontwikkeling over 20 jaar.
• Dit belemmert noodzakelijke investeringen en leidt tot verloedering.

3. Beperkte toeristische aantrekkingskracht door ligging
De nabijheid van Schiphol is een nadeel:
• Geluidsoverlast en weinig aantrekkelijke recreatieve omgeving maken verhuur lastiger.
• Toeristische waarde van de locatie is onzeker en kan op termijn verder dalen.

4. Versnipperd eigendom belemmert slagkracht
Door de vele eigenaren wordt besluitvorming over onderhoud en investeringen traag en moeizaam:
• Geen meerderheid? Geen investeringen.
• Het risico op verloedering neemt toe als kleine groepen investeringen kunnen blokkeren.

5. Afname verhuurbaarheid door veranderende regelgeving
• Steeds meer gemeenten stellen strengere eisen aan verhuur en veiligheid.
• Dit kan de inkomsten uit verhuur beperken en daarmee de onderhoudsreserve onder druk zetten.

6. Marktverzadiging en waardedaling
De markt voor recreatiewoningen raakt in sommige regio’s verzadigd:
• De kans bestaat dat woningen minder waard worden, vooral door aantrekkelijker recreatieve alternatieven in de buurt
• Dit maakt herinvesteren onaantrekkelijk voor eigenaren.

7. Kans op niet-recreatief gebruik door lage bezettingsgraad
Bij een tegenvallende verhuur kan het aantrekkelijk worden voor eigenaren om hun woning langdurig te verhuren aan arbeidsmigranten, spoedzoekers of andere niet-recreatieve gebruikers.
• Dit verhoogt het risico op structureel niet-recreatief gebruik.
• Gevolg is een versnelde verloedering van het resort en het verdwijnen van het recreatieve karakter.

8. Misleidend gegarandeerd rendement in verkoopmodel
Veel uitpond-projecten bieden een gegarandeerd rendement in de eerste jaren aan om investeerders te overtuigen. Experts uit de recreatiebranche waarschuwen:
• Het gegarandeerde rendement is vaak verrekend in de verkoopprijs van de woning.
• U betaalt dus zelf uw rendement terug: een klassiek voorbeeld van een "sigaar uit eigen doos".
• Na afloop van de garantieperiode vallen werkelijke opbrengsten vaak lager uit dan voorgespiegeld.

Conclusie
Het uitponden van Westonbay Amsterdam verschuift risico’s naar individuele kopers. Zonder duidelijke en bindende afspraken over jaarlijkse bijdragen en minimale verhuurverplichtingen dreigt het park op termijn te verouderen en te verloederen.

Zeker gezien de twijfelachtige toeristische potentie van de locatie in Rijsenhout is de kans reëel dat uw investering in resort Westonbay zonder solide lange termijn strategie geen duurzaam recreatiepark wordt, maar een versnipperd terrein met verouderde vakantiewoningen.

Gemeente en investeerders moeten nu al garanties eisen over:
• Een fonds voor onderhoud en revitalisering.
• Jaarlijkse verplichte bijdragen.
• Minimale verhuurverplichting.

Zonder deze afspraken is het risico groot dat Westonbay binnen 20 jaar eerder een hoofdpijndossier wordt dan een parel aan de rand van Amsterdam.