De 10 grootste risico’s van beleggen buiten AFM-toezicht
U overweegt om te gaan beleggen in Resort Weston bay. U wordt voorgeschoteld dat dit aantrekkelijk is en er wordt een hoog rendement in het vooruitzicht geboden. Uw loopt een extra risico, want u belegt buiten het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
Dit geldt met name voor investeringen in vakantiewoningen in Nederland, waar sommige projecten buiten de reguliere toezichtkaders vallen.
Reguliere aanbieders van beleggingsproducten moet namelijk over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) beschikken. Dit houdt in dat het bedrijf wordt getoetst op betrouwbaarheid, deskundigheid en een integere bedrijfsvoering. Aanbieders van producten buiten dit toezicht brengen extra risico's met zich mee.
Waarom het risico van geen vergunning en prospectus?
Een vergunning en prospectus zijn niet in alle gevallen verplicht. Een aanbieder van een belegging kan vrijgesteld worden van de vergunningsplicht indien:
-
- het product aan minder dan honderd consumenten wordt aangeboden; -
- de minimale investering per beleggingsobject 100.000 euro of meer bedraagt; en/of -
- het aangeboden beleggingsobject onderdeel is van een serie van minder dan twintig beleggingsobjecten.
De achterliggende gedachte is dat beleggers die zulke grote bedragen kunnen investeren, ook de capaciteit hebben om zelf te beoordelen of de investering verantwoord is.
Hieronder bespreken we tien risico’s die beleggers in vakantiewoningen kunnen tegenkomen.
1. Gebrek aan toezicht en regulering
Wanneer een investering buiten het AFM-toezicht valt, betekent dit dat er geen strikte regelgeving is die de belegger beschermt. Dit vergroot de kans op misleiding of het ontbreken van een eerlijke en transparante gang van zaken.
Voorbeeld: Een aanbieder van vakantiewoningen belooft hoge rendementen zonder inzicht te geven in de financiële onderbouwing van het project.
2. Hoge kans op misleiding
Zonder controle van de AFM kunnen aanbieders misleidende informatie verstrekken over verwachte rendementen en risico’s.
Voorbeeld: Een vastgoedfonds adverteert met ‘gegarandeerde’ huurinkomsten, maar in de praktijk blijkt er geen onderliggende overeenkomst met huurders te zijn.
3. Geen verplichte financiële verantwoording
AFM-gereguleerde bedrijven moeten voldoen aan strenge rapportageverplichtingen. Buiten AFM-toezicht ontbreekt deze verplichting, waardoor investeerders onvoldoende inzicht hebben in de financiële gezondheid van het project.
Voorbeeld: Een vakantieparkontwikkelaar biedt obligaties aan, maar verstrekt geen gedetailleerde jaarcijfers of onafhankelijke accountantsverklaringen.
4. Beperkte juridische bescherming
Beleggen via AFM-gereguleerde partijen geeft beleggers toegang tot geschillenregelingen en bescherming via de Wet financieel toezicht. Buiten dit kader zijn juridische procedures vaak complex en kostbaar.
Voorbeeld: Een belegger koopt een vakantiewoning die niet wordt opgeleverd, maar heeft geen toegang tot een financieel klachteninstituut.
5. Risico op Ponzi-achtige constructies
Sommige aanbieders gebruiken nieuwe investeerders om uitkeringen aan bestaande beleggers te betalen, zonder dat er daadwerkelijk winst wordt gegenereerd.
Voorbeeld: Een vakantieparkexploitant gebruikt de aanbetalingen van nieuwe kopers om oude investeerders uit te betalen, totdat het systeem instort.
6. Geen controle op verdienmodellen
Binnen AFM-toezicht worden verdienmodellen getoetst op realisme en eerlijkheid. Zonder dit toezicht kunnen bedrijven verborgen kosten hanteren of onrealistische verdienmodellen aanhouden.
Voorbeeld: Een belegger koopt een vakantiewoning met de belofte van een jaarlijks rendement, maar later blijken er torenhoge servicekosten in rekening te worden gebracht.
7. Illiquide investeringen
Beleggen in vakantiewoningen kan betekenen dat het lastig is om het bezit snel en tegen een eerlijke prijs te verkopen. Zonder AFM-toezicht is de verhandelbaarheid van dergelijke investeringen vaak onzeker.
Voorbeeld: Een vakantiewoning in een nieuw park blijkt moeilijk verkoopbaar, omdat er geen secundaire markt is en de projectontwikkelaar geen terugkoopregeling aanbiedt.
8. Fiscale risico’s
Buiten regulier toezicht kunnen er fiscale constructies worden aangeboden die mogelijk niet voldoen aan de belastingwetgeving. Dit kan leiden tot onverwachte naheffingen.
Voorbeeld: Een investeerder wordt aangemoedigd om een vakantiewoning via een buitenlandse constructie te kopen, waarna de Belastingdienst naheffingen oplegt wegens ontduiking van overdrachtsbelasting.
9. Onvoorspelbare exploitatiekosten
Sommige vakantieparken rekenen exploitatiekosten die niet van tevoren helder worden gecommuniceerd. Dit kan het rendement van de investering aanzienlijk verlagen.
Voorbeeld: Een belegger wordt geconfronteerd met onverwachte onderhoudskosten en verplichtingen om mee te betalen aan faciliteiten van het park.
10. Geen toezicht op integere bedrijfsvoering
AFM-toezicht zorgt ervoor dat bedrijven integer handelen en bijvoorbeeld geen belangenconflicten hebben. Buiten toezicht is de kans groter dat ondernemingen handelen in eigen belang in plaats van dat van de belegger.
Voorbeeld: Een ontwikkelaar verkoopt vakantiehuizen aan beleggers, maar blijkt zelf via een dochterbedrijf de exploitatie uit te voeren en daarover exorbitante kosten te rekenen.
Conclusie
Beleggen buiten AFM-toezicht brengt aanzienlijke risico’s met zich mee. Voor investeerders in vakantiewoningen in Nederland is het essentieel om kritisch onderzoek te doen naar de aanbieder en de voorwaarden. Transparantie, juridische zekerheid en betrouwbare financiële informatie zijn cruciaal om onaangename verrassingen te voorkomen.
